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辽宁庄河:政策引爆点

http://www.sina.net 2010年04月26日 10:51 中国经营报-中国经营网

  面对《中国经营报》记者的采访,庄河市政府的接待人员表情很僵硬。而当听说记者是来做房价调查时,他们的头上立刻蒙上了一层汗水。也许,对于这个距离大连近200公里的县级小城市,记者倒像是拿着长矛的不速之客。

  政策“搭车”

  庄河的房价是从2008年下半年开始发力的,并且以年均500~1000元/平方米的幅度上涨。除了受到火爆的大连房产市场的辐射,也跟《辽宁沿海经济带发展规划》有关。

  其实,最初规划的辽宁沿海城市经济区是从锦西的葫芦岛到盘锦、营口、丹东再至大连,庄河并未被提及。但由于大连和丹东相距400多公里,中间缺少一个中等城市作为过渡,而庄河恰恰位列两座城市的中间,庄河才得以“转正”。

  这给了庄河房价上涨的信号,2008年下半年至2009年,庄河市土地开发面积上涨了50%,同时也吸引了一些外来投资和人口。庄河的产业主要集中在机床加工、养殖、机械加工、化工加工等一系列劳动密集性产业,主要务工人员都来自附近农村、内蒙古、黑龙江等一些边远地区。“因为庄河城市小、人口少,所以许多工作只能让外地人来做,外来人口也就越来越多。”建设银行庄河市支行姜行长告诉记者。

  但外地的打工者并不是庄河买房的主力。据记者调查,庄河的普通员工月工资在1000元左右,相对于4000元~5000元/平方米的房价而言,有些望尘莫及。而且,在这样一个县级市,目前为止两限房、经济适用房、廉租房等房型统统没有,只有商品房可供选择。这也让许多外来打工者面临买不起房的境遇。

  “给孙子弄个城市户口,将来好考学,”庄河周边的农民老徐告诉记者。虽然城里的房价上涨迅猛,可还是无法阻挡农村人进城的梦想。

  原来,庄河市政府有一项鼓励购房的政策:凡是来城市购房的农村人一律可以农转非。这样,就形成了像老徐这样的农村购房大军。据《中国经营报》记者调查,庄河市的购房者中,农村购房者占了30%~40%,是占比最大的人群。

  这个政策出台后,庄河农村相对富裕的农民进城买房的人越来越多。

  据建设银行庄河市支行客户部副经理宋健介绍,农村人购房的一次付款率达到40%以上,和城市不同的是,虽然国家规定的首付比率是30%,但庄河农村人的习惯却是能高则高。

  花园口“下注”

  2008年至2009年两年时间,庄河所有的房地产开发商把前几年存量的房子全部清空。

  连老徐也不明白,为什么2007年1800多元/平方米的房子到了2008年就升到了均价3000元/平方米,而现在,庄河房产均价已经达到4000元/平方米,足已和省会沈阳抗衡。

  其实这里也有便宜的房子。距庄河市30多公里的花园口工业园区的房价就一直保持在2500元/平方米。不过除了附近的居民,一般庄河市民是不会到那里买房子的。

  但这里却是炒房者的最爱。

  花园口工业园区原来隶属于庄河市政府,但在辽宁沿海经济带的规划中,其特殊位置开始凸显出来,并迅速确立了搭建以工业园区、经济区为主的经济、居住、商贸区域发展战略,花园口工业园区随即顺理成章地升格为辽宁省直管的单位。这也造成了现在庄河市市委书记的级别比花园口工业园区主任还要低半级。

  虽然在当地政府的眼里,花园口的未来一片光明,但现在的它毕竟还是一片荒芜。所以花园口附近的房子一度无人问津。

  无奈,花园口工业园区只得出台了一项政策以吸引消费者:免收70年的土地出让金。可这并没有引来多少当地的居民,倒是把大连人和温州人吸引来了。

  据了解,与在全国其他地区一样,温州人在花园口也显出了炒房的豪迈之情,通常也是以层为单位进行购买,“2008年前几乎没什么南方人在我们这里买房,现在明显多了。我们同事接待过一位温州客人,(在帮助温州客完成了多套房产交易后)光提成一次性就拿了8万多元。”大连景源房地产有限公司一位销售人员告诉记者。

  “我有个学生是花园口工业园区管委会的主任,他让我买点花园口的房子,说未来升值潜力很大。”长期研究房地产的大连市委党校经济学教授张道航说。“但按照中国的现状来看,房地产算是一个比较稳定的投资,在大城市投不起资的人只能到小城市来搏一搏,但小城市的购房刚性需求还需培养很长时间,挣大钱的可能性并不多。”

  记者观察

  一本万利的“圈地运动”

  一家保安重重的阀门企业、一个被锁的电梯间、一层被铁大门紧围的楼层,在经过三重门的考验后,《中国经营报》记者终于来到了大连勃尔泰房地产开发有限公司董事长尚书田的办公室里。他也是庄河市比较有实力的开发商之一,但几年前,他们还完全是一家生产阀门的企业。

  也许是庄河市政府政策的推动,也许是全国大气候如此。从2007年开始,庄河的开发商数量以年均增加30%,尚书田的名片也从原来的纸质变成现在的镶金粉型。

  2000年初,尚书田看到地产项目的庞大市场后,就把位于市中心的工厂全部拆除,然后以每亩5万元的价格,顺利地从政府那儿获得了商用土地开发权。

  凭着第一次的原始积累,2009年,尚书田拿到了市中心老区搬迁近15万平方米的土地开发权。到年底,除了一间顶层的精装修房未卖出外,其余房间全部销售一空。2010年尚书田的项目是占地20万平方米老城区改造。

  据了解,庄河几乎所有的开发商从2008年起就以每年一个大项目进行高速开发,这种速度甚至可以跟北京、上海等一线城市的开发商媲美。

  “主要是我们拿地不贵,价格较高的新区土地是一亩50万元,刚刚产生的庄河地王的价格是120万/亩。”大连景源房地产开发有限公司总经理景晓东说。

  显然,以4000多元/平方米的商品房均价来看,对开发商的确是一个一本万利的项目,要知道,作为辽宁省首府的沈阳市,市区内现在的平均房价是5000~6000元/平方米,可土地的成本至少达到六七百万元/亩。

  “我们每年的利润率有35%吧。”在停顿了许久后,景晓东吐出了这个显然含有水分的数字。

  丰厚的利润,造成了庄河开发商疯狂抢地的局面。而开发商整体拿地造成了市中心的土地越来越少,房地产商几乎都在位于城市以北的新区拿地,久而久之,庄河的生活区也就逐渐转移,超市、银行、包括市政府都搬至于此。

  而在这样一个小城市中,地产商的生存发展更依赖当地的人脉资源。走在庄河大街上,除了一个远洋地产的项目外,其他的全是本地的开发商。

  “我有个学生是花园口工业园区管委会的主任,他让我买点花园口的房子,说未来升值潜力很大。”长期研究房地产的大连市委党校经济学教授张道航说。“但按照中国的现状来看,房地产算是一个比较稳定的投资,在大城市投不起资的人只能到小城市来搏一搏,但小城市的购房刚性需求还需培养很长时间,挣大钱的可能性并不多。”

  记者观察

  一本万利的“圈地运动”

  一家保安重重的阀门企业、一个被锁的电梯间、一层被铁大门紧围的楼层,在经过三重门的考验后,《中国经营报》记者终于来到了大连勃尔泰房地产开发有限公司董事长尚书田的办公室里。他也是庄河市比较有实力的开发商之一,但几年前,他们还完全是一家生产阀门的企业。

  也许是庄河市政府政策的推动,也许是全国大气候如此。从2007年开始,庄河的开发商数量以年均增加30%,尚书田的名片也从原来的纸质变成现在的镶金粉型。

  2000年初,尚书田看到地产项目的庞大市场后,就把位于市中心的工厂全部拆除,然后以每亩5万元的价格,顺利地从政府那儿获得了商用土地开发权。

  凭着第一次的原始积累,2009年,尚书田拿到了市中心老区搬迁近15万平方米的土地开发权。到年底,除了一间顶层的精装修房未卖出外,其余房间全部销售一空。2010年尚书田的项目是占地20万平方米老城区改造。

  据了解,庄河几乎所有的开发商从2008年起就以每年一个大项目进行高速开发,这种速度甚至可以跟北京、上海等一线城市的开发商媲美。

  “主要是我们拿地不贵,价格较高的新区土地是一亩50万元,刚刚产生的庄河地王的价格是120万/亩。”大连景源房地产开发有限公司总经理景晓东说。

  显然,以4000多元/平方米的商品房均价来看,对开发商的确是一个一本万利的项目,要知道,作为辽宁省首府的沈阳市,市区内现在的平均房价是5000~6000元/平方米,可土地的成本至少达到六七百万元/亩。

  “我们每年的利润率有35%吧。”在停顿了许久后,景晓东吐出了这个显然含有水分的数字。

  丰厚的利润,造成了庄河开发商疯狂抢地的局面。而开发商整体拿地造成了市中心的土地越来越少,房地产商几乎都在位于城市以北的新区拿地,久而久之,庄河的生活区也就逐渐转移,超市、银行、包括市政府都搬至于此。

  而在这样一个小城市中,地产商的生存发展更依赖当地的人脉资源。走在庄河大街上,除了一个远洋地产的项目外,其他的全是本地的开发商。



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