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重庆市长:只要动脑筋政府就可以控制住房价

http://www.sina.net 2010年04月20日 10:10 经济参考报

  “只要动脑筋,政府是可以控制住房价的”

  ———中共重庆市委副书记、市长黄奇帆访谈录(上)

  4月2日的山城阴雨绵绵,这在一定程度上缓解了重庆的旱情。中共重庆市委副书记、市长黄奇帆下午6点步履轻快地回到市府办公室,连饭都没有吃就接受了《经济参考报》记者的专访。

  6根烟、一碗汤圆以及侃侃而谈的自信是黄奇帆在3个小时的畅谈里给记者留下的最深刻的印象。

  房价愈来愈高企的今天,大城市中的不少人不但买不起房,还租不起房,北京、上海等地甚至出现白领出走的情况,他们带着憧憬来到大城市发展,却带着遗憾和无奈离开。重庆市市长黄奇帆有着清醒的认识———“人才流失对于一个城市来说非常危险。”

  近日,在如火如荼的重庆公租房建设正在成为全国焦点之际,《经济参考报》记者专访了中共重庆市委副书记、市长黄奇帆,他告诉我们,只要地方政府肯动脑筋,房价是可以控制的。

  “对高端房我要变本加厉地收税”

  《经济参考报》:最近重庆的公租房模式是热点,将其和廉租屋、经适房比较一下吧。

  黄奇帆:公租房模式是涉及民生的重大改革。从五十年代到八十年代,中国计划经济搞公房的模式是失败的,搞得天下所有的干部和群众,都没有房子住;改革开放以后到九十年代开始搞土地批租,把公房都配置给市民,新的房屋都作为商品房,100%的走商品房市场化轨道。同样,100%的商品房配置也不合理。总有30%至40%的人买不起房,刚进城的农民工和刚毕业的大学生就是3000元/平方米的房子也是买不起的。真要让他们都买得起房,就不是市场化的房地产了。

  政府好像也想到了一种方法,就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保户,低保人群在任何一个城市里都只占3%至4%,也就是说廉租屋无法覆盖大部分人群。

  90年代后期推出的经济适用房是一种保障性的产权房,这个房子买来以后,五年内不能卖。但恰恰就是这个房子发生了重大的利益冲突和灰色交易。所谓的经济适用房,就是土地划拨,不收配套费,也没有房产商的利润,交易过程也不收什么税。市场上5000元/平方米左右的商品房,差不多的经济适用房只要2500元/平方米。在房价日益高升的阶段,放五年,这房子就变1万元了,业主就可以卖了。再去补点地价,办点什么手续,简简单单就可以翻两番,涨四倍。低保户的低收入是民政部门管着的,作假比较困难。但一般意义上的低收入,谁来管?每个单位领导都可以帮着自己的部下开低收入证明,行人情。

  我们这次提出一个模式,就是双轨制,30%至40%搞公租房,60%至70%搞商品房。那么,这个30%至40%的公租房,就可以把经济适用房和廉租屋统一起来,公租房、廉租屋、经适房三位一体。

  如果不把住房制度形成双轨制,即使收物业税也摆不平。因为不管怎么说,发达国家都有相当比例的人群租房住。美国现在是65%的人买,35%的人租,新加坡也差不多是50%的人租房,50%的商品房。凭什么我们这么一个低收入人群的大国不呢?所以,保障房绝对不能搞私房的保障房,否则就是国家财富的无底洞。

  《经济参考报》:我国的经适房模式正是引自国外。

  黄奇帆:你得看看人家怎么搞的?美国人的经济适用房有5招。第一,房子造在城郊结合部,在所谓弱一点的地段规划;第二,造房的开发商不能赚钱,只能赚基本的施工费;第三,卖给考核无误的低收入者;第四,也是最关键的一点,所有低收入群体买了这个房子,有一天不要的时候,只能卖给当时的新的低收入者。具体操作方式是,纽约的房产局回收以后,再转卖给当时的低收入者。这样就不能当商品房来炒作了;第五,这个过程中产生的所有交易费用都不会有什么税收,都作为低收入房自身的循环。也就是政府不会在这个房子系统里收税。这五条多清楚呀。也就是说我们一根筋的走向市场化,所谓的保障,要么保障得太少,要么保障得太乱,所以没有成功。

  《经济参考报》:那公租房模式重庆是怎么具体操作的?

  黄奇帆:我们就提出今后一共要造4000万平方米,这两三年里先造2000万平方米。重庆的公租房是面向低收入群体,但也不是最穷人的人,那些最穷的租廉租房的人,也和公租房住在同一个小区里,只是他的租金是按照廉租房的标准,一平方米一个月8毛钱,50平方米的房子一个月只要40块钱。公租房的家庭住这个50平方米,一般要500元/月。现在按市场的租金价格,一个50平方米的独套的公寓,可能要花1000元/月。比商品房的租金价格低,体现了公租房的优惠,但又比廉租房要多十倍。

  公租房的人住了五年以后,如果想要有产权,也不要再交房租了,可以买下来。他买下来,就相当于买了经济适用房,而他本来已经在这里住了五年了,确实是低收入群体,政府也不用考核,想买就可以买。但是买了以后政府控制他不可以像经适房一样卖到市场上去,他只能卖给公租房管理局。公租房管理局回收以后还是公租房,否则的话,今天造了1000万平方米,几年以后,都变成商品房,几年以后,新的低收入人群又需要1000万平方米。事实上一个社会的低收入人群总归只有20%至30%,这个20%至30%是固定比例的。所以,大体上按照这个逻辑,搞出一个双轨制,这个双轨制的理想境界叫做低端有保障、中端有市场、高端有遏制,形成一个比较完善的住房管理体系。

  《经济参考报》:您说到双轨制还得有60%至70%的商品房市场,这个市场怎么调控?

  黄奇帆:这个市场用税收杠杆控制。三句话:低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务。

  低端不收税的意思是比如公租房,土地是划拨的,没有出让金,造房子的时候不交配套费,整个施工过程不用交营业税、所得税和契税。造的房子也不能有利润,也不是房产商造的。即使有房子买卖,也不是商品房。在这样的背景下,没有税、没有利、没有费、没有金,要知道这四个一般占商品房成本40%至50%。事实上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%,那相应的租金也自然可以低50%。

  商品房呢,有这四个方面的费用,正常的该收就收,但是中等收入家庭还是应该给一些优惠。金融危机的时候,国家为了启动房产市场,就把契税降到了0 .5%。金融危机一过,扛过了危机,没理由大家再帮你了,政府就又收税了。所以重庆市政府就在3月份宣布,金融危机期间2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房,税收政策不变。这个叫中端有优惠。

  高端房上我要变本加厉地收,同时我们建议国家收特别的房产税。我们做了一套方案,如果你这房子是200平方米,但是价格又相当于市场均价的3倍以上,我就收你1%的特别税。这是每年都要交的。你的房子今年是100万元要交1万元,你如果买了300万元的二手房,你就得交3万元。比均价高三倍,就收1%,高四倍就收1 .5%,高五倍,我就收2%。如果再高上去,就收5%。因为是年年要交,如果300万元的一套房子,2%就是6万元,然后300万元本身还要付利息,利息本身就是6%,所以就变成8%,然后还要付物业税,一套房子的物业税怎么着也得五六万元/年,这样一来,一年要10%以上。六七年时间,都能够再买一套房子了。对于炒房团来说,更大的问题在于,一套300万元的房子,六七年以后,别人就要花600万元买去,这600万元既要付利息,还要付2%的特别税,还要付物业税,别人一算就不买了,这就让房价炒不上去。

  《经济参考报》:这个特别税的事很新颖,有什么具体进展么?

  黄奇帆:本质上就是物业税遏制高房价。现在物业税还没有收呢,老百姓就很有情绪。美国人是收物业税,但是美国不收出让金,也不收配套费。而我们的出让金和配套费占地方财政1/3,美国人的物业税也占美国州政府税的1/3。市场是平衡的。但是前面没有取消,后面又收,等于政府收2/3,老百姓能没有意见吗?国家可以先在重庆试点,那就是对高房价收税。我们把它叫做特别房产税,不一定叫物业税,但按物业税的收费每年来收。这么一来,群众的情绪会比较平和,因为没有打击到大部分人头上。炒高房价的动力也没有了。然后我们就把这套方案放到市委常委会、市政府常委会、市人大常委会上去讨论,大家都同意。给高端收税这件事,人大没有批我们就不能收,但只要他们批下来,我们立马就收。

  □记者 杨维成 刘亢 朱薇 施智梁 重庆报道

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