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海南楼市热扩至周边市县 城市居民锁定农村土地

http://www.sina.net 2010年03月05日 10:53 新民周刊
海南楼市热扩至周边市县 城市居民锁定农村土地
2010008期封面:海南楼市“高烧”


  海南楼市“高烧”

  2010年1月4日,国务院公布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。之后短短一个星期里,海南房价一路飙升,个别楼盘每天上涨约1000元/平方米,甚至还出现了一天几个价的高温行情。

  实际上,早在2009年11月海南将建国际旅游岛的消息传开之前,海南楼市就已经开始了升温,只不过,涨价并不惊人。但接下来涨价速度就要让所有人大吃一惊了,量价齐升的状态开始席卷全岛。一场久违了18年的地产热从海口、三亚开始,烧到了周边的市县。

  在20世纪90年代那一轮房地产泡沫中,海南这个中国最年轻的省份,最大的经济特区,依靠“政策优势”,吸引了数十万青年下海南,也引来了数百亿的热钱。1993年6月,当中央实行宏观调控收紧银根时,海南几乎所有开发商的资金链都面临断裂,房地产泡沫随之破灭。缺乏产业支撑与实际需求的房地产热成了“击鼓传花”式的游戏。

  目前正高烧着的房市,接下来又会怎样呢?

  三亚:疯狂的楼市

  仅仅以休假为主的三亚房价在短短一个月里面已经超越了美国的夏威夷,近在咫尺的巴厘岛房价也不足我们的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘岛的数倍,相信国人不会再次选择三亚了,地产出现如此概念性的不切实际的炒作,那些先富一族的跟风炒作已经注定是噩梦。

  撰稿/罗震光

  房价每平方米每天的涨跌幅可以比肩股市,这样近乎神话的楼市K线图,只有三亚可以画就。

  在号称会聚海南4000亿游资的背后,我们看到的是浙江、山西、东北等地的各路炒房团导演出的,大肆炒作、追涨杀跌、疯狂搏杀等一幕幕资本逐利的金钱游戏。

  从半日每平方房价涨千元到天价二手房对折抛售,在游资的推动下,三亚的楼市就如同呼啸而过的疯狂过山车。行程中,有人春风得意,有人哭爹喊娘,对于本就抱着梦想一夜暴富心态而去的游戏者而言,无论成就何种结局,都应有充分的思想准备。但对更广泛层面的大众而言,我们更关心,三亚楼市能否通过政府出台有效调节政策,由过山车转变为正常行驶的列车。

  国际旅游岛首先必须是国内旅游岛,作为海南旅游精华浓缩之地的三亚,至少应该让国人能够消费、居住、享受得起。

  规划通过前,游资早已潜伏

  1月4日,国务院正式审批通过了关于海南国际旅游岛的规划。1月6日上午,海南省委书记卫留成和省长罗保铭联袂出席国新办的新闻发布会,回答来自全球记者的提问。媒体评论,此次新闻发布会规格之高,可折射出海南对上马国际旅游岛规划的期望之大和决心之坚。

  果然,海南的楼市应声而涨。整个1月在海口、在三亚,关于一夜暴富的传奇故事,在房地产市场中频频传出。“某炒房客炒凤凰岛高档小区商品房,一周获利千万元”、“新盘销售小姐,一月提成过十万”诸如此类的报道成了各大网站财经、地产类频道的头条,甚至被挂上首页,且点击率奇高。

  无论从概念炒作或价值洼地的游资流动途径来说,国际旅游岛规划都是具有充分发挥空间的一方舞台。相对而言,关于此信息的流传,在某种层面早就无任何秘密可言。

  大金,某温州炒房团的组织者。他告诉记者,“去三亚炒房可能将大赚一票”的消息,去年10月就已经在圈子里悄悄流传。

  “当时,有朋友告诉我,海南有个整体开发的规划报到国务院,通过的希望很大。如果通过,海南将会像当年的深圳、浦东那样,超常规地发展。”文化程度并不算高的大金,对财经、金融、经济方面的认知却并不外行。“我和几个朋友一说,大家立即决定过去买房。”

  去年底,在国内一份相当知名的周刊上甚至出现了以“国际旅游岛”为名的,长达数十页的海南、三亚相关报道。海南省、三亚市不少与旅游产业相关的重量级官员都在其间接受了专访,从他们的谈话中,细心读者甚至能解读出当地政府落实规划的一些细则。

  大量游资的提前潜伏,也就不足为奇。据公开报道的数据显示,今年1月,海南聚集的国内、国际游资达到4000亿,其中仅浙江炒房团资金就已过百亿。

  售楼人员成了上帝

  记者在三亚的实地采访中发现,曾经在报端读到的那么多关于房价如何一天两涨的消息,而真实寻找策源地时,却更多像是传说里的故事。

  David是某房地产整合营销机构在三亚的部门经理,他告诉记者,通过一些关系在媒体发布消息,本就是行业公开的秘密。在业内,这也是一种广告投入,只是对普通消费者而言,隐蔽性强了,公信力高了。这种操作手法,一般都是非常有针对性的,不过这回在三亚,也算是创造了一个奇迹。几乎每个见诸报端的三亚楼市消息,都能成为各个楼盘定价、涨价的依据。

  最令人叫绝的是,David说:“对待客户的态度要像春天般温暖,这原来一直售楼人员培训时强调的重中之重。客户是上帝是金主,他们不掏钱,销售就没业绩没佣金。在三亚最疯狂的时候,全都反过来了。客户要给售楼人员赔笑脸,甚至塞红包。我有一次偶尔听到来看楼的一对夫妻议论我们的房子可能不太好,听了一会才明白,原来是接待他们的那位售楼小姐笑容可能殷勤了点,他们跑了几个楼盘,就没遇上这么好的脸色,所以直接判断肯定是房子有问题。”

  这听似荒谬的逻辑判断,却是疯狂买房客的真实写照。买房子就如同买白菜。David说,他的公司在北京办事处里就有客户只是看图纸就买下了三亚的房子。

  得消息者得利润

  没有只涨不跌的市场。

  当投机客云集三亚,一起高烧热舞时,不少游资却已经开始有计划地撤退了。

  记者将在春节前已经抛出手中房产,并接受采访的几位炒房客的情况对比后发现,他们几乎都是去年就得到消息提早布局,然后在市场最火爆时收获胜利果实。

  黄女士,上海某区浙商会副会长的夫人,她在节前抛出了一半左右的三亚房产。谈及抛售原因,她表示一是因为三亚在房产买卖方面的税收政策还比较宽松,但房价猛涨,担心政府会出台调控政策;二是已经获利丰厚,先出一半,非但已经收回总投入,而且还有利润;三是节前三亚一旦挂牌很快成交,而且一次性付款的多,少了等待银行贷款审批的波折。

  张先生曾经是山西的煤矿矿主,在山西去年开始关闭小煤矿前,他出手了名下全部矿山,搬到了上海浦东世纪公园旁的别墅内。

  每天在小区里散步,上午和妻子打打羽毛球,下午在家游会泳,这是张先生平日必做的功课。他说:“我现在基本上每年就做一两单生意。”

  张先生口中的一两单生意,去年指的是7月份买进的20套三亚数个顶级楼盘的海景房产权式酒店公寓和别墅;今年指的是1月份抛出了19套。“剩下1套,是我自己留着度假时住的。”张先生解释道,所以留下的那套是物业管理、会所配套都比较合乎他要求的清水湾别墅。

  尽管不愿透露具体在这一进一出中动用多少现金和赚取了多少利润,但张先生乐呵呵地指着车库里的一辆奔驰E系跑车说:“这是春节送给儿子的礼物,大概是两套公寓房的利润吧。”

  国家发改委、国家统计局的调查数据显示,1月份海口、三亚房价同比涨幅分别位居全国第一、二位,同比涨幅达到35.1%和31.2%。不过业内人士表示,实际上,三亚、海口多个项目的价格在春节前的两三个月就翻了一番。

  张先生表示,他出手的价格离最高点还有一些距离。“当我看到报纸、网站上都在报道三亚房价像吹气球一样,每天都在涨的消息,就决定出手了。”在商场里打滚几十年,无数的经验教训让张先生近年来一直将巴菲特的名言视为金科玉律:当大家贪婪时要恐惧,当大家恐惧时要贪婪。春节后,三亚楼市价格调头向下时,张先生考虑的是下次买入应该在什么时机。

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