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海南国际旅游岛:不要过分的躁动

http://www.sina.net 2010年03月01日 10:57 中国经营报

  三亚这个美丽城市,又一次出现在聚光灯下,经历过上世纪90年代楼市泡沫破灭深刻创痛的三亚人却为此亦喜亦忧。  

  2010年春节,三亚的温暖海风中,非理性的亢奋再次四处浮动。

  “过分的躁动,其实不是一件好事。” 三亚市副市长李柏青说。作为海南国际旅游岛最重要的一片试验田,这个中国最南端的美丽浪漫的城市,又一次出现在舆论的聚光灯下,而经历过上世纪90年代楼市泡沫破灭深刻创痛的三亚人,却为此亦喜亦忧。

  三亚房价只是一个标杆

  《中国经营报》:今年1月底国家宣布建设“海南国际旅游岛”后,海南尤其是三亚房价应声急涨,你会不会担心反应太快了一点?

  李柏青:三亚房价近期的涨幅,肯定是有些超常的。但我想强调的是,这次房价增长应该放在中国经济的大环境下分析,不要觉得这仅仅是国际旅游岛规划获批的原因。当然这个规划对海南、对三亚都是巨大的利好,但真正的利好,房价持续上涨的最大动力,我认为还是继续强劲发展的中国经济。

  三亚跟北京、上海这样的中心城市地位不一样,国家极力稳定后者的房价,既是经济需要,也有政治考虑。三亚城市规模小得多,每年楼盘销售量不过100来万平米,近期也就卖出几十万平方米的楼,只相当于大城市一个大型社区的水平,从房价涨幅角度看,三亚只是一个标杆,但并不承担真正的战略性作用。全国整个房地产行情都在涨,三亚冒尖了一点而已,对此应该有个客观的评价。

  当然,海南国际旅游岛开发应该为投资者带来一个稳定、和谐的发展环境,不能光追求某一个产业,比如房地产业一枝独秀,因为这样最后只能导致经济发展失衡,甚至催生难以控制的泡沫。

  《中国经营报》:但由于众所周知的原因,外界多少会联想,是不是海南或三亚自己在借机炒作?

  李柏青:这次三亚房价大涨,我认为有三个主要原因,首先是全国房地产市场都在走高,我们没有脱离大势;其次,三亚购房资金基本上都来自内地,显然是内地的热钱在催涨楼价,不是我们自己投入炒作;第三,三亚楼盘销售量还是比较小的。从这几个角度来看,如果说楼市发烧,不是因为我们海南、我们三亚自己发烧,而是因为全国经济都在发烧。

  我觉得对海南旅游业以及城市的发展,包括房地产的成长,大家应该多理性、宽容一点,毕竟海口、三亚有这么优美的环境,房价却长期落后于全国主要大中城市的平均水平,现在有一个重大利好刺激,获得一些补偿上升的空间,我认为也是可以容忍的。

  换一种角度说,我们也不愿意看到由于市场上过度的炒作,造成外界对海南、对三亚产生偏见和误解,把国际旅游岛这样好端端的一个品牌,当成又一次经济泡沫的源头。这绝不是中央和海南省愿意看到的局面。对这一点,我相信地方政府是很清醒、很冷静的。

  《中国经营报》:有报道说近日投资客有撤离的迹象,令人担心当年的地产泡沫卷土重来,如果是一个有中长线打算的投资者,现在到底该不该来三亚投资买房?

  李柏青:三亚有一个叫凤凰岛的楼盘,开盘价每平方米55000元,听说目标价是每平方米80000元,个别楼层已经到了10万元,三亚这么边远的城市,楼价居然跟北京长安街边上的房子差不多了,你让那些投资客放弃短期暴利是不可能的。据我们所知,目前三亚楼盘的房子80%以上是空置的,很多人一买两套或更多,放着等待升值,这显然有些过热了。从海南省整体房地产开发来说,沿海海岸线能用的已经很少了,这对政府是个考验。我觉得推行物业税是最好的方法,地方政府土地收益细水长流,不要急功近利,这样有利于政府从长远经营城市。

  不过,总体来看,我个人还是判断三亚未来房地产价格可能会比较高,这里面有市场需求在起作用,也有二手市场进一步发育后的拉升作用,毕竟还有旅游业在支撑着住房消费需求。与大规模房地产开发相配套的基础设施,如城市给排水系统、垃圾清运系统、污水处理系统,我们都在努力按新标准改善,争取适应人口和住房的飞速增加。至于本地居民的购房需求,长远来看,一部分进入商品房市场,一部分依靠保障房,政府根据情况提供补贴。这方面政府已经有了设想,海南已经有二十多年没有允许集资建房了,下一步这方面政策会适当放开。海南不放开这个政策,实在是不行的,很多企业职工都没有住房,长此下去很成问题。

  房地产业挤压旅游业

  《中国经营报》:顾名思义,海南国际旅游岛,旅游业当然应该优先发展,但对具体步骤应该有哪些考虑?

  李柏青:我认为第一个要解决的问题是,对旅游产业中心地位的重新认识。现在三亚旅游业虽然很热闹,但还是不如楼市火爆,房地产业占用了很多资源,严重的挤压了旅游业,因为旅游配套设施往往需要很高的投入来建设运营,而投资回收期动不动就二三十年甚至更长,房地产业更讲究“短平快”,马上可以见效益。比如说现在国有土地出让都要求招拍挂,价高者得,地价太高做旅游配套项目的人受不了,一个餐厅老板根本没足够资金来买每亩几百万元的土地,最后还是让地产商得手。所以,这个事情我认为是当务之急,必须认真权衡,否则海南国际旅游岛很难做得好。

  我们想未来3到5年内,对三亚主要旅游景点的相关产业链进行重点配套建设,同时还要注意保护环境,包括人文环境、资源环境、治安环境等等。理想状态中的三亚,应该是一个很有亲和力的城市,这就需要高水平的规划和管理。第一是产业配套,第二是改善环境,第三要争取进入旅游业的制高点,也就是在文化旅游上下工夫。直白地说,三亚一定要有高附加值的东西吸引高端游客进来,整个城市的旅游品位持续提高,旅游氛围才能始终维持。

  海南国际旅游岛这样一个规模很大的工程,想短时间完成建成,是不合常规的,现在的问题是由于利益驱动,大家有点过于躁动了。我想海南是一块好玉,需要时间来好好打磨她,一夜之间完成的,肯定是一个粗活。

  《中国经营报》:现在来三亚旅游的内地游客有个说法是,“五星级的价格,一星级的服务”,短期内能不能尽快改善,让游客更有信心?

  李柏青:这确实是我们需要攻克的一个难题。就三亚这个城市的综合管理来说,还是有不少缺陷的,需要补很多课,比如现在三亚给人感觉是个有些混乱的城市,为什么会很乱?首先是道路基础配套不全,还有商业和治安等等也未尽如人意。为什么治安会乱?因为警察人数没有完全按照整个城市的功能和规模配给,但是假如把警察数量增加三倍,到了夏天,内地游客来得少了,这些警察又都没事干了,这不是增加政府的财政负担吗?类似这样的问题,都牵涉到深层次的结构性矛盾,需要我们逐一去解决。

  三亚未来的文化取向

  《中国经营报》:有人认为,在海南过去20多年的发展中,外来文化对本地文化的漠视很严重,这可能会对海南国际旅游岛的特色和个性造成一些不利影响。

  李柏青:所谓“漠视本地文化”,要看从什么角度来理解了。我有一个观点,文化这个东西是生生相息的,它服从自然的规律,每天都在不断的演进之中。对于海南的传统文化,我们不能不负责任地放任她衰落甚至消亡,该拯救、该保留的一定要拯救和保留。但与此同时,我认为更重要的是要创造新文化,这才是海南国际旅游岛真正的出路。就海南的实际情况而言,历史文化积淀还是相对薄弱的,光靠保护和挖掘那点老底子,要做一篇国际大文章,有很大难度和压力。

  我个人的观点是,三亚未来的文化取向,最终应该是建设国际时尚之都。在这一目标指引下,可以分为两个阶段,第一阶段是中华文化荟萃,把中华文化的各种名人吸引过来,比如说过几天东北的刘老根大舞台要来落户三亚,虽然未必人人都认可它,但只要市场接受了,它对三亚来说就是合适的。第二个阶段是逐渐引进外国文化,我们会大量吸引国际上体育、文化和时尚界的各种优秀项目和人才前来落户,用5年、10年甚至更长时间好好扶持培育。第三个是最高阶段,让中外古今特色各异的文化元素在三亚融合、杂交、繁殖,最后形成我们自己独特的文化体系,然后再向国际上扩散,甚至引领国际潮流。

  《中国经营报》:如果引进的外来文化与本土文化产生激烈冲突,如何解决?

  李柏青:不同类型的文化碰撞会有,但整体上来说,不会产生剧烈的冲突,更多是相互理解和融合的过程。这方面,要相信自然规律的力量,经过生存竞争的过程,一定会淘汰那些体质不强的、不能在海南这个独特的环境中生存成长的文化元素,留下的是那些有生命力和影响力的文化。这一过程,我认为20年、30年都不算长。政府和民间有识之士,可以对此进行相应的规划设计和引导支持。

  资料:

  三亚是海南著名的热带海滨旅游城市和海港,全市面积近1920平方公里,其中规划市区面积38平方公里,境内海岸线长209公里,有大小港湾19个。2009年,三亚市接待过夜游客人数 669万人次,同比增长10.7%。旅游总收入103.77亿元,增长14%。

  2009年,三亚全市生产总值174.85亿元,按可比价格计算,增长17.2%,人均生产总值36065元,增长14.8%。全市地方财政一般预算收入26.72亿元,同比增长26.7%。



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