首页 新闻 城市 活动 访谈 城市营销 财经 投资中国 产权 论坛 博客 播客 SINA English
首页 > 城市聚焦 

杭州:非试点的意外

http://www.sina.net 2010年02月12日 10:56 财经国家周刊

  杭州市不在物业税“空转”试点之列,可其房地产批量评税技术却最为成熟。“如果总局宣布开征物业税,杭州马上就能实转。”

  文/《财经国家周刊》记者 王玉光

  现在,如果要在杭州市区购买一套二手房,再花几千块钱请个评估公司,把交易价格做低——用这种多年以来惯用的方式逃避一些契税和营业税,恐怕难度较大——只要输入的报税价格低于地税部门电脑里存储的计税基准价,屏幕上马上会亮起红灯。

  这套由杭州市财政局直属征收管理局(下称征管局)耗费3年时间开发的监测软件,专业名称叫“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”。使用这套软件,从2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共拦截11841份二手房交易“阴阳合同”,占全部纳税对象的约20%,补征税款8704.44万元。

  凭借上述举措,杭州市房地产批量评税系统2006年被国家税务总局认定为全国创新目标项目,作为新的税收征管模式在全国推广。

  服务外包

  中国人民大学土地管理系副教授曲卫东表示,杭州市虽然不在全国10个物业税“空转”试点地之列,但其批量评税技术相对最为成熟。“如果总局宣布下一步开征物业税,杭州马上就能实转。”

  1月21日,在接受《财经国家周刊》采访时,杭州市征管局局长卓安军指着办公室书柜中6大本厚如《辞海》一般的黑皮书说,“这里边藏着累计共103万余套房地产历史交易数据,几乎囊括杭州市存量房交易的全貌。”

  “按道理,杭州市房屋信息最全、最准确的数据登记应该在房管部门,但实际上却在地税征管部门。”卓安军说。

  卓安军回忆,1998年以来,杭州房地产业经历了长达10年的快速增长。家庭人均住宅面积从1999年的10.1平方米上升为2007年的24.3平方米;住宅销售面积从1999年的170万平米增长到2007年的457.13万平米。“这为房地产批量评税技术提供了较好的市场基础。”

  2006年10月,为落实中央和浙江省有关房地产评税改革,卓安军等开始四处考察、拜访,向国内外城市学习先进经验,筹划建立一套统一的自动评估模型,对房屋交易计税价格进行公平公正的评估和管理。

  “取经”归来,有多年从事政府采购工作经历的卓安军说,他意识到要做好房地产批量评估这件事,仅凭地税部门现有的人力、物力难度很大,必须“服务外包、借助外脑”。

  2007年3月,杭州市征管局以政府采购公开招标的方式,圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审,浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出,与杭州征管局签订了政府采购合同。

  成立于1998年的恒基评估公司,主要业务涉及拆迁、征地评估及银行抵押物评估,公司目前有50多位员工,每年营业收入1000多万元。

  《财经国家周刊》记者获悉,恒基评估公司是浙江省内第一家非隶属政府机关的社会鉴证性评估机构,也是浙江省唯一的一家拥有房地产评估、资产评估和土地评估三项估价资格的评估机构。

  “征管局的这套评税系统仅是很小的一项业务,每年的维护费用不过20万元,但却花费了大量的精力。”恒基评估总估价师朱晓说,当初参与投标,主要是考虑该项目的社会效益,“这项工作很有意义。”

  “扫楼”

  朱晓告诉《财经国家周刊》记者,建立“房屋交易计税价格评估管理系统”要做的首件工作“是个力气活儿”——在全市范围内“扫楼”,具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此,恒基评估公司50名员工全体出动,外加120名带着“实习”任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。

  从2007年4月开始,杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录,社区居民都感到很奇怪。

  “扫楼”工作进行了5个月。回忆起来,朱晓印象最深的,是一次次被小区保安拒之门外,有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次,朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息,突然有保安冲过来喊道,“楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点,已经报警了。”

  《财经国家周刊》记者看到,这份对杭州市现有住宅类房产做“摸底”式体检的调查表格上,密密麻麻罗列着影响房价的各种因素,如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等,累积近50项。

  朱晓解释说,表格填完以后,会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解,用计算机程序运算,把每个因素对房价的影响程度进行量化;随后,再把要评税的房产输入该模型,征税的基准价格便自动生成,且与当前市场价格“差距不大”。

  “简单来说,系统的最终目的,就是给不同的住宅片区定下征税基准价。”朱晓对《财经国家周刊》记者表示,此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。

  朱晓说,当时在萧山运用的是“市场比较法”来确定征税基价,但做法过于简单,“三两个楼盘一平均,确定一个基价。”这次却不同,杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的“特征价格法”,估价“极尽细致”。“每幢房子都至少有一个基价,多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景,都会分别给出价格。”

  资源共享

  2008年4月1日,“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”正式投入运行。

  回顾从竞标到投产一年的历程,卓安军感慨说,“最难的就是协调”。他认为,“杭州市之所以能做成这件事,也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。”

  据卓安军介绍,杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始,政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前,杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上,由财政部门牵头,建立了信息共享协作机制,为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。

  “房地产税收一体化管理,关键是信息的一体化。”卓安军说,紧密的部门协作关系,是推动房地产批量评税技术进步的保障。

  卓安军告诉《财经国家周刊》记者,目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖,接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新,这部分大概占总体数据库的5%左右。此外,卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。

  “开征物业税,全国性的房屋普查肯定要进行一次。不知道有多少套房子,怎么开征物业税?”卓安军用反问回答了记者的问题。

  在恒基评估公司总估价师朱晓看来,当前10个物业税“空转”试点省区市进展好坏,与“是否有专业评估师参与”相关。“舆论都说物业税开征有很多技术困难,如果仅是税务人员自己来做,可能会走很多弯路。但在专业评估师来看,这些工作都很简单,不过是家常便饭。”



发表评论】【关闭窗口
 相关链接
杭州廉租房申请人名单中出现9岁儿童引争议2010-02-11 12:20:56
杭州:通过要素整合与内涵挖掘凝练城市旅游核心2010-02-04 14:31:16
中国城市营销指数:20个城市点评——杭州2010-02-01 17:28:36
杭州余杭规定村干部不实现竞选承诺须辞职2010-01-22 11:31:24
杭州会展业“助飞”城市经济2010-01-18 11:37:42
中国最幸福的城市还是杭州2010-01-14 13:47:55
杭州成都领跑2009中国最具幸福感城市(图)2010-01-11 12:11:59
杭州新中山路要变新南宋建筑试验田2010-01-11 11:14:21
香港购物便宜近四成 杭州扫货客全球扫货忙(图)2009-12-18 11:23:14
杭州经验:网络让城市声音传得更远2009-12-16 14:17:02
杭州:百年名社“触网”拓展电子商务2009-12-11 15:24:59
杭州冬季现秋景 市民担忧气候反常(图)2009-12-08 10:45:54
杭州万份交通民调开始回收 为治理拥堵提供依据2009-11-26 12:44:04
天然气吃紧 杭州决定一切用气“民用优先”2009-11-20 23:13:04
杭州成国内奢侈品消费第三大市场 奢侈品可租用2009-11-13 10:01:31
实拍:深秋里的杭州西湖马拉松赛2009-11-10 12:13:25
一巷一特色 杭州启动南宋大遗址保护2009-11-04 11:48:58
杭州两千余市民昨日前往钱学森故居悼念2009-11-03 15:14:56
杭州:“天堂”重返自行车时代?(图)2009-11-02 16:55:25
杭州爱心斑马线有必要走向另一极端吗2009-10-23 11:36:50
杭州官员称流浪者将乞讨作为敛财手段2009-10-23 09:50:47
杭州清河坊 老杭州的缩影(组图)2009-10-18 02:26:46
和谐创业 创意杭州(组图)2009-10-18 01:59:49
杭州国际友城“城市与文化”市长峰会介绍2009-10-16 01:56:16
接轨杭州文博会 再现精典印文化2009-10-16 01:55:10
第11届杭州西湖国际博览会开幕式及晚会介绍2009-10-16 01:31:20
杭州首条爱心斑马线仍让人提心吊胆2009-09-28 14:48:59
杭州开发区多管齐下化“危”为“机”2009-09-28 11:53:19
杭州树立旅游城市向城市旅游转变样板2009-09-27 16:31:55
杭州针对十一假期将再发5万张旅游消费券2009-09-23 11:24:37
杭州最穷的农村 让城里人看傻眼(图)2009-09-22 15:41:02
杭州上城区对政府管理进行标准化建设2009-09-21 11:22:45
第11届杭州西博会于10月17日举行2009-09-16 14:45:13
杭州西湖申遗将推迟至2011年表决2009-08-24 11:08:35
辽阳大庆杭州三地公车车改调查:多陷于停滞2009-08-19 15:07:32
杭州公车改革 又改回去了?2009-08-13 13:53:40
国际人才交流与合作大会深秋杭州召开2009-08-13 11:02:56
杭州资助海归创业 特别项目资金上不封顶2009-08-13 11:01:28
从杭州湾大桥通车看江苏人的价值观2009-08-12 17:25:03
杭州的豪华汽车为什么总是出事故2009-08-05 14:17:15
杭州共计回收88万张旅游消费券2009-08-03 17:08:06
杭州:打造下一个班加罗尔2009-07-28 18:32:38
破解“最后一千米” 杭州的单车计划(图)2009-07-27 11:40:15
杭州上半年外向型经济态势回落明显2009-07-21 16:03:20
杭州西湖申遗将推迟至2011年表决2009-07-21 11:41:00
唐山VS杭州:两个城市两个不同的电表2009-07-20 11:46:37
杭州争做“世界办公室”的启示2009-07-17 17:30:41
杭州别墅违建调查:业主挖山建木屋(组图)2009-07-13 11:07:52
连夜排队购房景象重新出现 杭州楼市火得看不懂2009-07-10 11:33:33


精彩专题
西安昆明谁是
博物馆之城?
·杭州第六届中国国际动漫节
·第十三届中国苏州国际旅游节
·争夺为哪般上演赵云故里之争
·特色之旅 让味觉带你游南通
·宁海城市形象主题口号征集
热点新闻
·广东公布“十大消费潜规则”
·上海世博园首次对公众开放
·云南大理副州长被双开
·调查称50%奢侈品消费为送礼
·绍兴一夜间变身黑客之都
·四川灾区重建3亿资金违规
·哈尔滨已启动20个棚改项目
·南宁全力打造“中国水城”
闲话城市
·四年前镜头下的玉树美丽风情
·高油价时代的车族尴尬
·解决道路拥堵顽症的良药
·李白故里之争显中国文化纷乱
·世博快乐的空中城堡荷兰馆
·现代痴迷新三大件人的结局
·西湖白堤第二届相亲大会
·回忆老上海弄堂中的澡堂
城市联盟
上海 四川 河南 福建 杭州
荔波 青岛 苏州 重庆 沭阳
上虞 绵阳 滨海 无锡 泰兴
江都 射阳 阳春 海安 通州
滨州 吉林 启东 邯郸 海门
遂宁 淮阴 本溪 镇江 嵊州
哈尔滨 巴彦淖尔 叠石桥
鄂尔多斯 新沂 潍坊
行业投资项目
·医药保健和生物科技
·批发零售贸易和餐饮
·卫生体育和社会福利
·科学研究和综合技术
·交通运输和仓储
·电力煤气及供水
·教育文艺及广电
·IT即信息技术
·基础设施建设
·建筑材料业
·社会服务业
·农林牧渔
·重工机械
·冶金矿业
·机电化工
·轻工食品
·服装纺织
·电子通讯
·房地产业
·旅游业
·其他

新浪城市频道介绍 | 商务/广告:010-82628888-6379/6796/3395 媒体支持/内容合作/网友投稿/新闻报道:010-82628888-3165/6786

新浪城市意见反馈留言板  电话:010-82628888转6786、3165、3193  欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

Copyright © 1996-2010 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有