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从世界最大到最小:上海迪士尼土地悬疑调查

http://www.sina.net 2009年11月25日 10:41 21世纪经济报道

  116公顷、6000亩、107平方公里,到底哪个是上海迪士尼的占地面积?

  本报记者独家掌握的一份材料显示,浦东已经着手拆迁征地6000亩,作为迪士尼项目建设用地。

  这6000亩地块又叫A1土地储备地块,上海规划和国土资源局明确公告了用于“布宜诺”项目建设,而布宜诺项目也即迪士尼的别称。

  由浦东新区川沙功能区政府人士提供的这份名为《A1土地储备地块及杜坊A、B地块配套商品房土地储备项目房屋拆迁补偿操作口径》方案显示,迪士尼地块的房屋拆迁补偿工作已于11月9日启动。

  上海浦东新区土地资源储备中心正作为建设方,统一拆迁平整A1地块,然后将土地储备,再通过招拍挂程序将土地转让给迪士尼相关公司。

  但浦东拆迁征地的A1地块面积,近乎四倍超过了国家发改委公布批准的上海迪士尼项目占地面积。根据11月23日国家发改委公告的批复,116公顷(相当于1740亩)项目用地已经包括了游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。

  这让上海方面颇为尴尬:一方面,上海迪士尼将因此成为全球最小的迪士尼项目;另一方面,让正在拆迁征用的6000亩A1地块的正当性备受争议。

  这还意味着,迪士尼的利益链条悬疑逼近:浦东方面作为土地的一级开发商,这些正在被运作上市的土地,究竟是以土地入股迪士尼项目,还是通过招拍挂形式售予迪士尼项目公司?这其中产生的利益空间,是一个巨大的想象空间。

  116公顷 VS 6000亩

  浦东方面拒绝全球MINI迪士尼(最小的)的称号。

  对于面积等问题,浦东新区经信委主任吴泉国,同时也是迪士尼办公室中方负责人之一,婉拒了本报记者的询问,“不要为难我了,保密协议你是知道的”。

  根据此前上海和浦东各个渠道传出的消息,上海迪士尼一度以超过100平方公里的规模,傲视全球。

  浦东改革与发展研究员秘书长杨周彝也向本报记者证实,上海方面上报的方案报批的整体规划方案是107平方公里,包括所有配套设施在内。杨曾参与上海迪士尼项目的前期调研。

  国土资源部人士亦对本报记者透露,按最后核准的116公顷,上海上报时的面积其实不止这么大。

  按照土地管理法规定,基本农田以外的耕地超过35公顷,其他土地超过70公顷的,都需要报国务院批准,上海迪士尼项目已经核准的面积达到了116公顷,已经远远达到了国务院审批的范围。

  11月24日,浦东多位政府人士证实,上海单方面的解读是,国家发改委批准的116公顷面积为第一期面积。

  但由于发改委的公告,并未提及项目的分期。这让上海迪士尼甫落子却悬疑再起。

  “一种可能是,上海目前用于补偿基本农田的土地指标非常少,如果一次性审批下来,上海难做到占补平衡。”国土资源部华东督察中心人士透露。

  尽管国家发改委只批准了116公顷的项目建设用地,浦东方面加快了拆迁征地的进程。A1地块明确显示,合计征地面积为4089435.0平方米,约为6000亩。《口径》也明确提出的拆迁时间表,为了加快拆迁步伐,浦东方面规定,在2010年2月11日之前搬迁的将有奖励。

  预计明年7月份,上海市浦东新区土地资源储备中心完成所有搬迁任务并实现土地平整,并完成储备程序。

  迪士尼利益链之端:土地储备的算盘

  不仅面积存有悬疑,还有补偿标准值得探讨。

  在上海,按照区域划分的居住房屋最低补偿单价标准分为A、B、C、D类地段,其中A地段补偿最高,D地段相对赔偿较低。

  记者获悉,目前进入A1地块的迪士尼用地,被定为D类地块,房屋土地使用权基价补偿标准为1350元/㎡。

  虽然以往川沙属于偏僻地段划为D类无可争议,但考虑到迪士尼落地后已经引发的土地价格飙升现象,补偿标准似乎值得重新考量。

  杨周彝介绍,目前A1地块处于前期平整阶段,将各种土地性质全部变成国有土地,然后进行储备,“再经过招拍挂程序变更为迪士尼的土地”。

  浦东新区政府前期将出资补贴拆迁老百姓,平整等费用亦由浦东政府承担。由于目前A1地块属于前期储备项目,“所以资金都由政府出资,但政府在后期将平整的土地出让时候会有大的收益,因此,政府只是先垫资而已”。杨周彝表示。

  这就是“熟地”的形成过程。熟地出让后,政府可将这些服务配套进行系统的审批,同时政府可以事前明确该块土地的性质,确定开发楼房的高度和容积率,开发商拿到后马上就可开工建设。

  “按目前的各个城市的情况不一,大致各地的做地成本(拆迁补偿及七通一平),一般在50%左右,也就是说,一块10亿拍卖价的土地,有5亿进入了政府的腰包,现在地王价格那么高,溢价率非常大。”易居中国分析师薛建雄告诉本报。

  值得一提的是,就在迪士尼公布的当天,浦东拍卖川沙的两幅,成交价分别为11.9亿元和4950万元,在基准价的溢价率高达264%和427.2%,创造溢价新高。

  所谓的基准价,就是政府算入一定的造地成本后,再请评估公司评估该块土地在目前的基准价格,这个价格对于政府而言就是盈利的,何况川沙的这两块地最后拍卖时,已经翻了2-4倍。

  但在最后与迪士尼方的合作模式上,上海究竟是采用土地入股,还是土地出让,基本还是要看上海和迪士尼的谈判结果。但无论哪一种方式,低价征地,高溢价收入,已经成为上海迪士尼项目利益链条上的最直接的可观收入。

  尽管如此,考虑到迪士尼项目的特殊性,平整后的土地出让收益会较高,浦东新区政府就会从中赚取“差价”,问题是,“差价”如何惠及当地?

  目前,在补偿标准上,补偿分为土地补偿、房屋补偿等,房屋拆迁补偿则是其中大头,上海市房屋土地资源管理局的调查显示,房屋动迁补偿费占55.8%。

  据本报了解,目前拆迁补偿基本确定在1平方米房子货币补偿金额为3450元左右,这与周边房子市场价格差距甚大。

  除了货币之外,《口径》还规定自行购房补贴、与货币补偿金额同等价值的产权房调换等方式。

  据了解,房子安置有现房和期房两种形式,现房安置基价为3450元,期房安置基价为3750元。

  不过,由于早先盛传迪士尼落户当地,川沙地区房价已从2006年2000元-3000元/㎡上涨到现在均价13000元/㎡左右。

  对于每平方米只有3450元的补偿,当地百姓普遍觉得较少。11月23日,川沙新镇赵行村一位村民对本报记者表示,“对以往川沙这是合理的,但现在川沙房价暴涨,自己本想选择自行购房的方式,现在可能得到的补偿款项买不起房子”。

  全球迷你迪士尼:盈利模式之考

  在上海迪士尼一期几年运营之后,再建设另外一个收费口(gate),也即二期,并且面积为一期的两倍,以增加更多的盈利空间。这是迪士尼方面所作的一个分析书。

  现在,规划面积大为缩水的上海迪士尼,将主要靠迪士尼乐园本身赚钱,这是一个大的盈利拷问。

  迪士尼在全球几大乐园主要利润来源并非来自乐园本身,上述迪士尼财报亦显示,文化商品和配套酒店等设施创造的利润成为其主要利润来源。但目前频道等文化商品在上海迪士尼却受到限制。

  上海迪士尼专家组的一位成员告诉本报记者,“在2月份迪士尼项目评估会上,限制洋文化进入的呼吁很高”。

  这导致迪士尼频道难以在中国落户,而这是迪士尼最大的利润来源之一。

  于是回到了靠配套设施和乐园问题本身了。

  “达到7190万人”,这是本报记者获得的迪士尼内部分析书的预测,迪士尼方面对此乐观预测,中国国内潜在客户数量巨大。

  这份分析书还预测,迪士尼的收入中,“门票收入占据50%,食品和饮料占据24.5%,商品24.5%,其它收入为1%”。

  门票收入仍占大头。迪士尼寄望于中国众多潜在消费客户。据悉,迪士尼方面将主打“家庭牌”以吸引更多游客。

  但仅仅依靠目前国家批准的116公顷面积,显然无以应付如此乐观的观众。据上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军透露,上海迪士尼预计每年吸收730万游客,平均每天接待2万人,但这仅仅是“一期”的容纳人数。

  除非真有“二期、三期,才可每年吸收3000万游客,而美国奥兰多迪士尼世界每年游客约4000万人次左右,奥兰多迪士尼占地12228公顷,相当于上海迪士尼目前批准项目的100倍。

  “迪士尼方面预估的收益率是10%,高于8%的社会平均回报率”,李战军表示,这一收益率每年的回报资金将达到17亿美元。

  不过,由于华南地区居民可能更多倾向于香港迪士尼,如何保障充足的客源显然是迪士尼必须考虑的内容。

  (作者:孙小林)

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