◎前面的话

　　探询楼市密码

　　□胡印斌 王真

　　又到年末，与全国大多数城市一样，燕赵大地上的城市群也经历了一波又一波的房价上涨。在柱状图的坚挺上扬中，城市的轮廓也日渐延展日渐高耸起来。

　　楼市拉动了城市，城市也在表情鲜活的同时，其连续的房价高企，对承载其间的居民呈现出越来越坚硬的面容。是啊，每个人都是局中人，都不可能自外于我们日日生活的城市。我们不仅需要有成就的生活，更需要情绪不那么紧张的生活。如果楼市的跳高、城市的扩展对我们的心灵产生巨大挤压的话，我们会说，该变变了。

　　我们认为，这种改变应该包括两个方面，我们当然应该首先调整我们的心理预期，但同时我们也希望生活的城市，应该更柔软一些，空间多一些，弹性大一些，不要让普普通通的市民生活得那么辛苦，不要把我们的一生都抵押在一堆钢筋水泥的冰冷上。

　　房子是个好东西，城市错落有致的天际线令人神往，而生活其间的人的精神自由、情绪平和，更是吸引了我们所有的期待。从今天开始，本报推出本年度重点策划之《楼市面孔与城市表情》，希望通过我们对河北11市楼市的盘点，探询各个城市的楼市密码，展现这些城市对于普通人普通生活的照拂。我们相信，这样的探询能够帮助读者在岁尾年初的时候认真审视一下我们的城市，或许也能够帮助我们的城市管理者把我们的城市打磨得更人性、更人居、更和谐。果如此，是为人民的幸福。

　　石家庄：房价涨幅一度居全国前列

　　本报记者 武岩生

　　1、房价“涨”字当头

　　“涨价幅度快，这是今年石家庄房市有目共睹的最显著的特点。”石家庄市极艺房地产营销顾问有限公司总经理赵杨说。赵杨的这一说法，是有统计部门数据支持的。今年10月份，石家庄的房价同比上涨了9.7%，涨幅是2005年以来的最高点，同时在省内也是涨幅最高的城市。从纵向来看，2007年4月份以来，省会房屋销售价格同比涨幅一直保持在7%以上，9月份涨幅首次突破8%。新建商品房的售价更是呈跳跃式上涨。今年好几个月，石家庄的涨幅曾经跻身全国前列，而在过去的一些年度里，石家庄房价涨幅甚至曾经一度在全国30多个大中城市居于倒数行列。

　　2007年初，石家庄市二环以内中档商品房价格还在每平方米4000元左右；10月份二环内新推中档商品房均价已在5500元-6000元/平方米，高档楼盘毛坯房的最高售价甚至已经接近8000元/平方米。这个过程有点快得让人目不暇接。

　　说到今年房价飞涨，业内人士都习惯把盛世长安当作一个突出个例。日前，位于石家庄市和平路与翟营大街交口的这一项目，均价已经达到了5400元/平方米左右。而半年前的4月28日，该项目一期开盘时的均价是3580元/平方米，半年房价上涨超过50%。而最近一个多月，7950元/平方米的精装修房、7190元/平方米的毛坯房、一个个新开楼盘，总在试图摸高石家庄人对房价的承受上限。

　　“这种上涨应该说，和全国基本是同步的。”赵杨认为，“从大环境来看，去年国家针对房地产市场的宏观调控比较密集，而新开楼盘较少；今年的这种迅猛上涨，有‘报复性’补涨的因素。”赵杨表示。“还有一点，今年通胀压力很大，CPI一度超过6%，房地产的涨幅超过6%，应该是可以接受的。”石家庄汇丰行房产顾问公司总经理李春梅说。与今年楼市上涨形成呼应的，是今年10月前股市的持续牛市，“牛市中，股市资金向楼市的流入作用非常明显，我个人觉得今年有3成来自股市。”赵杨认为，这些资金的流入也助推了楼市价格的上涨。

　　房地产市场自身的演进也是价格上涨一个重要因素。“楼盘的总体品质是在提升的，从建筑材料、配套、景观上来讲，都比去年有很大提升，许多大型优质楼盘出现。”香港太平洋投资顾问公司经理霸云龙表示。

　　2、开发商捂盘惜售？

　　石家庄市房价十天一个价，一月一增长，让许多开发商摒弃了以前售房中“速战速决”的作风，开始捂盘惜售。包括盛世长安在内的许多楼盘在预售之前，先向咨询者售卖“会员卡”，有了这种需要交两三万元购买的卡，开盘之后才能凭卡选房。“可以说，这些开发商不缺钱，早卖一个月可能会少挣几百万，所以才有了这种‘小步快跑’的作风。”有业内人士分析说，这种卡的出现应该是一种市场行为，早在2001年就在北京出现过，所交的款项叫“诚意金”或者“认筹”。“这样可以解决开发商对市场信息不对称的问题，可以使他们充分掌握购买力并合理定价，开盘后‘集中放量销售’。”也有资深人士认为，房市、房价有时更在于一种心理博弈，开发商捂盘，一定程度上加剧了需房者购房的紧迫性，也对房价的上涨起了一定推动作用。

　　3、二手房价格一度超过新房

　　在新房快速上涨的同时，二手房市场丝毫没有落后。许多临近重点中学或者物业好、交通便利的二手房，甚至一度超过同区域新房的销售价格。目前，许多处于市中心位置的住房价格也已经达到了近5000元/平方米，甚至许多按套价买的小户型房子都达到了每平方米6000元。

　　“领涨的是次新房，前期长安区、裕华区的房子涨势明显，最近桥西老城区板块也出现大幅上涨。”河北顺驰不动产网络公司总经理李亚楠介绍说，今年石家庄二手房的成交量上涨20%左右，而价格和去年相比，增长35%左右，截至目前，全市二手房的成交量大约在1.4万套左右。

　　李亚楠认为，造成这种上涨的首要因素和新房市场一样，就是“去年下半年营业税等宏观调控政策，压抑了一些市场需求。”“国家对房地产市场的调控，无外乎土地供应政策、税收政策、金融政策、供应结构整合等几个方面，可以说去年这些政策房地产市场几乎都经历了，而今年基本上就是金融政策———加息。”李亚楠认为，金融政策在几种宏观调控中，是“最温和、效果释放最缓慢的”，可见国家并不想让房价快速下降。除此之外，还有一个和新房市场关联的因素就是，今年土地供应量小，新房开盘数量满足不了购买需求，使部分购买力转移到了二手房市场。从时间上看，七八月份是新房价格上涨最快的时候，这个时候的二手房的价格和成交量也交相呼应地上涨，给市场造成了供应的时间性不均衡，造成价格明显高企。“总体而言，石家庄二手房市场的自住型购房在70%，投资型购房在30%，应该是比较健康的。”李亚楠说。

　　4、村证房乱象不容乐观

　　今年，石家庄的村证房在整个住房市场上所占的比例不容忽视。近段时间，石家庄村证房销售异常火爆，“市区各周边村证房外售高达新房销售的20%左右，出现了村证房大举外售的情形。”香港太平洋投资顾问公司经理霸云龙说。

　　目前，石家庄“村证房”的房价已上涨到近3000元/平方米，但普遍比同地段商品房价低30%甚至更多。目前石家庄的塔谈村、留村、大郭村、东仰陵村、岳村、于底村、大马村等十几个城中村，都在开发销售“村证房”，其中不少楼盘都卖给了市民。

　　“从某种程度上讲，村证房的出现缓解了省会房价高涨对购房者带来的购买压力，是商品房价高引发的产物。也正是因为两者间存在巨大价格差，客观上解决了部分购房困难户住房问题，使得一些人坚定地认为小产权房的出现和存在是市场的必然选择。”霸云龙说。但是，由于村证房的问题不是一般城镇居民认为的住房问题，而是土地问题。

　　12月12日，国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议时，强调城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。在这样的大环境下，如何给村证房“善后”还是值得认真考虑的。

　　“对大量‘村证房’上市交易的问题，石家庄政府部门一直在关注。”一位专家说，但“小产权房”作为一个全国性的难题，单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理。该人士说，在没有摸索出合适的解决办法之前，当务之急是落实国务院的精神，严禁新的“村证房”向市民销售。

　　5、调控政策平抑岁尾楼市

　　随着房价高涨，2007年国家针对房地产市场的调控一直没有停止：5次加息、银根紧缩、严禁囤地、首付提高等一系列调控组合拳紧锣密鼓打出，对楼市影响深远。“尤其是9月份以来，提高第二套住房首付比例以及明年的货币紧缩，对石家庄楼市有明显的打压作用。”香港太平洋投资公司的霸云龙说。

　　第二套住房贷款比例调整，首先体现在对房产投资过热的抑制效用。霸云龙认为，这一政策不同于以往的宏观调控政策，它不会在执行过程中被“软化”，其硬性规定一旦执行，对整个市场的影响是致命而有效的。“投资性购房将受到明显打压，30%左右的购买人群会受此影响。”赵杨认为。

　　而货币政策紧缩以后，银行针对房地产企业的资产评级会更严格，“经营不善的房产公司可能面临资金枯竭”。许多不能从银行贷到款的中小房地产公司，可能会找融资公司融资成本、开发成本对它们而言会有明显提高。“这给地产企业提高了门槛，中小开发商很有可能由于资金链问题退出市场。房地产业将迎来一场大规模的洗牌运动，如果开发商无法找到合适的融资渠道，那么面临的将会是残酷的市场竞争和淘汰。”霸云龙说。

　　日前，国家针对经济适用房和廉租房出台了一系列政策，明年房市总体而言是保障性供应和商品房供应两条腿走路。但业内人士认为，这一政策对于石家庄房市短期内不会取得效果，需要一定落实时间。“明年房价应该会在今年的基础上走稳，但是降价的可能性不大，个别定价偏高的楼盘可能有泡沫挤出，但是他们可能会用赠送的手段变相而不是直接降价。”一位房地产界资深人士说。

　　◎底色

　　“1+4”组团发展催热郊县置业

　　从石家庄市区到栾城界内，开车走308国道，只需十几分钟时间。道路两旁的高楼大厦开始减少，偶尔可以看见正在越冬的小麦，绿油油的；沿路的两侧，许多建筑正在拆除，一幅繁忙的景象，道路上车辆逐渐少了起来。沿途几个塔吊正在挥舞着长臂，旁边一座座高楼拔地而起。

　　“我们这里400余套联排别墅，目前仅剩3套在售了，百余户业主已经在这里居住。”卓达太阳城物业的小尹说。一个头发花白的阿姨正在遛狗，“说实话，刚来的时候我还有些想法，儿子这不是把我送到乡下了吗？让我心里挺不舒服。”这位刘阿姨告诉记者，她在这里已经住了3个多月，“住了一段我就彻底喜欢上了这里，空气真好，晚上特别安静，也没有市区里扰人的光亮，睡眠也好了很多。”

　　今年以来，在栾城、正定、鹿泉，藁城等郊县开发楼盘放量增长，这些楼盘单价不及石家庄市区，但是涨幅却每每和市区比翼齐飞，许多市区市民置业的步伐，纷纷转向这些郊县。规划专家认为，这种自主性向城市外环购房，和北京、深圳、广州等一线都市的发展轨迹不无暗合之处。这些大城市的不少居民已陆续选择在城郊居住，不仅可以缓解在城市中心买房造成的巨大经济压力，还能够享受和煦的阳光、新鲜的空气和纯净的水质。这一热潮背后是“1+4”组团发展理论的强大支撑。

　　历史上，石家庄属于典型的集中式单中心城市结构，这种结构使城市长期以来一直以火车站为中心，一圈一圈“摊大饼”式向外发展，并由此带来了一系列“大城市病”。为了彻底解决这一问题，2004年，石家庄市确立了“1+4”环省会城市集群组团发展模式。而今年，这一规划有了实质性进展，目前报国务院待批的《石家庄市城市总体规划》(2006-2020年)，更是对“1+4”组团式城市发展格局进行了详细描述。按照新版规划，城市框架将被合理拉开，并进一步优化城市功能布局和生产力布局，石家庄市城市结构将由“一枝独秀”向“众星捧月”式发展。

　　“‘1+4’将构成省会城市发展新框架；构筑‘一城、一环、四组团’城市格局。”石家庄规划设计院一位设计师表示，按照最新的“1+4”环省会城市集群组团发展模式，中心城区和正定、栾城、鹿泉、藁城4个组团城通过功能互补，建设以中心城区为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城为组团城，以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的都市区布局结构。到规划期末，总面积达到2657平方公里。

　　“一城”即中心城，是全市的政治、经济、商贸服务、信息、金融、文化科技中心。“一环”即中心城区与组团城之间的绿色隔离空间。该区域不仅是中心城区的生态缓冲带，也是组团城市结构的重要保障，能有效避免在中心城市强大吸纳作用下，周边组团城向中心的挤压发展。而四个组团城则立足自身实际，各自明确了定位。

　　据记者了解，除了比较突出的栾城之外，近几年来，在石家庄组团规划内的其他三个县市，临近滹沱河、汊河、南水北调项目附近也有许多大型社区正在陆续建设成型。“在组团县轻松置业，在主城区上班，未来将成为一种常态。”一位规划专家说。

　　◎新象

　　房价上涨、频繁加息凸显公积金优势

　　石市公积金贷款比去年增长50%

　　来自石家庄住房公积金管理中心的数据显示，截至今年11月底，全市(含省直、铁路系统、各县市)今年新归集住房公积金18.04亿元，提取住房公积金11.36亿元，分别比去年同期增长8%和13.59%。今年共发放公积金个人贷款4754户、8.16亿元，完成全年发放计划的136%，分别比去年增长43%和64.47%。

　　“从市区情况看，截至目前共发放公积金贷款5.9亿元，比全年同期增长了50%左右。”石家庄住房公积金管理中心信贷科负责人表示，出现这样大幅增长是由于今年石家庄的房价上涨较快，同时五次加息让普通的商业贷款成本提高许多，所以只要符合条件的市民，都选择了使用公积金贷款。

　　从使用流向上看，用于经济适用房的大约为1亿元，二手房大约为5000万元，其余都是用于购买商品房。从贷款额度上看，平均在17万元左右。从贷款时间上看，平均年限为16.24年。

　　石家庄公积金管理中心今年还继续扩大了住房公积金制度的覆盖面，提高缴存基数和比例。目前，已将正定等9个县市财政供养人员纳入公积金体系。其余9个县市，将在明年纳入公积金体系。

　　2007年建设经适房56万平方米

　　来自石家庄房管局的消息显示，今年以来全市共完成经济适用房(含集资建房)开发建设56万平方米。为了确保这些房源供应给最需要的人群，石家庄房管局根据全市低收入家庭住房调查情况，将经济适用房和廉租房的供应对象确定为“家庭人均可支配收入标准在统计部门认定的家庭人均可支配收入标准的0.8倍以下”。在安苑小区一期和柳阳佳园两个经济适用房项目的销售中，有关部门严格把关，1457套住房全部供应给符合标准的无房低收入家庭。

　　为了确保明年经济适用房项目得到落实，石家庄房管局在反复论证的基础上确定了明年经济适用房的建设计划：项目5个，建设面积70万平方米以上。

　　2008年购建廉租房844套

　　在廉租房方面，今年，石家庄房管局继续执行廉租住房租金补贴为主、租金核减为辅的政策，完成了人均居住面积15平方米以下低保家庭廉租住房租金补贴的发放工作。市区共补贴1030户、2773人，补贴面积3.45万平方米，补贴金额172.2万元；市辖18个县市共补贴402户，补贴面积1.1万平方米，补贴金额17.6万元；租金核减9户，核减金额6564元。

　　今年以来，有关部门已在安苑小区项目中配建了60套廉租住房、约3000平方米。另据介绍，廉租房的建设日前已经开工，将逐步推进，达到实物配租率25%的要求。按照计划，明年将购建廉租住房844套、4.2万平方米，其中经济适用住房项目中配建154套、7700平方米，购置存量房690套、3.5万平方米。

　　目前，省会已经根据国家和省有关要求，落实2008年廉租住房保障资金，将土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益全部纳入到财政专项资金，实行专户存储管理，根据每年补贴资金和建设计划进行拨付。

　　◎民声

　　小产权房的出现是高房价的并发症。这几年国家出台了很多对房地产宏观调控的措施，并没有完全抑制房价的不断攀升，小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。从这个意义上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了小产权房这个口子，将来肯定还会有别的东西出现。

　　——作者：亲新乐园

　　石家庄房价跌的几率很小，因为炒房的不太多，而且像石家庄这样的二线城市这样的价格很正常，还是稳中有涨。如果买房就想自己住的话，还是趁早买。

　　——作者：61.182.1.*

　　最近，房价好像不动了。是好现象吗？是要跌了吗？我看不然。中国人的传统观念——年底收钱，银根紧缩啊。谁家年底了还把家底掏空买个盖半截的房子？石家庄不能和人家一线城市比，那边有炒房的。大家还是平常心，别想着投机，顺其自然。规划好自己的理财计划，该买就买，该贷就贷，住舒服了就成呗。

　　——作者：124.236.110.*

　　根据历史经验，没有买房子的都亏了。咱们有些老百姓相信一部分专家说房价要下跌，因而等着下跌后买房。结果，房价没跌反而涨了，吃了大亏。您买房是自己住，又不是投资，多花一万少花一万并不是太大问题，关键是房子合适自己。况且安居才能乐业，您买房后，就可以安心从事自己的事业了。

　　——作者：121.29.8.*

　　石家庄的房价走势要随国家的大趋势走，政府现在在打压房价，全国的房价都是一个模式，只不过是起点高低问题，石家庄的房价起点本来就低，但随着政府的动作，近期不会大降，也不会猛涨，我认为只会涨不会降，只是幅度问题。

　　——作者：我们都是两面人

　　◎权威

　　“大石家庄”初具雏形

　　田建华(石家庄规划设计院总规划师)

　　从规划上来说，今年全市的房产开发基本依据规划进行，在建设“1+4”组团方面，应该是发展步伐较快的一年。随着槐安路向东向西延伸，东南分区依旧是城市开发热点，西部山前区域也有不少楼盘开盘，许多市区的购买力向这些区域转移。随着“1+4”组团城市格局的形成，人们的居住理念将发生变化，“大石家庄”初具雏形。

　　和谐社会需要有一定的物质基础支持，面向普通百姓的经济适用住房和廉租住房供应应是其中很重要的一方面。今年石家庄的房价应该说涨得有些快，对低收入群体来说，房价有些不可企及。同时也应该看到，今年石家庄在保障性住房供应方面做了大量工作，按照有关规划，明年将继续扩大廉租房和经济适用房的供应。土地、规划等方面也将优先安排，从制度上予以保证。

　　明年的房价应该总体趋稳，个别价格过高的楼盘可能出现价格波动。明年政策对保障性质住房的倾斜以及供应量的加大，将对房价起到一定的平抑作用。

　　投资性购房是房价的主要推动力

　　王重润(河北经贸大学金融学院副院长)

　　今年石家庄房价涨幅不小，价格攀升迅猛。但应该说，作为省会城市的石家庄，原来的底子较薄，今年的房价高企，总体还在理性范围内。今年房价上涨的同时，开发商之间的竞争压力也在加大，许多中小开发商的日子并不好过。五次加息、第二套房贷首付比例提高，这些宏观调控在一定程度上收缩和抑制了一部分需求。

　　省会未来的房产市场来自宏观调控的压力明显增大。但是，房价出现南方城市那种绝对价格下跌的可能性不大，可以预计的是增幅会下降。“货币紧缩”政策对未来市场的影响是显而易见的，中小开发商很定会面临生存压力，不过对于整个开发市场而言，优胜劣汰之后能提高整个市场的效力。

　　第二套房贷政策的作用中未来会显现，尤其是对投资性购房有明显打压作用，因为这一部分是房价上升的主要动力。这一政策对购房需求将有明显的区分，自主性购房还是有充分发展空间的。另外，明年国家加大了保障性住房的供应，这也势必有效区分供需层次，间接起到调控房价的作用。