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是数字游戏还是价格拐点 广州房价起伏警示风险

http://www.sina.net 2007年05月11日 10:12 经济参考报

  本报记者 黄玫 刘苗

  在各地楼价仍然涨势难挡之时,一直高烧不退的广州楼市却有了降温的迹象。根据广州市国土房管局日前发布的数据,今年3月,广州十区一手住宅首次出现最大降幅,每平方米下跌700元,而中小户型方面更是比2月下降887元/平方米,降幅达13.9%。

  消息一传出,广州楼市便再一次成为社会关注的焦点。有人冷眼旁观心存疑问,有人欢欣雀跃满怀期待,更有对房价恨铁不成钢者称这是“广州打了其它城市一记‘耳光’”。

  广州楼市的此番“降价”是宏观调控的成果,还是均价游戏的反映?这一“耳光”究竟是昙花一现,还是预示拐点到来?一些专家提醒,应警惕房价起伏背后的风险,房地产企业在日益依赖贷款资金的同时,也把楼市绑上了高风险的战车。目前楼市的投资风险在增大,一旦价格发生逆转,当心美梦破碎,“富翁”变“负翁”。

  房价下跌就像一个数字游戏

  “房价必降”,广州市长张广宁年初的承诺犹在耳边。4月中旬,广州市国土房管局公布数据房价下降。不少人将这两件事联系起来,把此次广州房价跳水看作是市长降价承诺的兑现。

  广州楼市真的降温了吗?对这一“耳光”的解读,专家们见解不一。

  3月广州房价下跌的原因复杂,专家认为主要是供给结构方面的因素。广东省房地产协会市场研究部主任黄福新分析认为,分布在郊区的低价位楼盘交易量增多,把均价拉低了。具体而言,3月花都区新建商品住宅成交面积达到13.82万平方米,占广州全市十区总交易面积的23.13%,而花都区新建商品住宅均价是全市最低的,仅为3759元/平方米。由于郊区低价楼盘交易量大,中心城区高价楼盘交易量少,均价被拉低,房价下跌就不奇怪了。

  有专家认为,部分区域的“井喷式增长”是导致均价下降的偶然因素,不能代表整个广州的真正房价走向。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说,广州3月住宅均价的变化,主要是花都成交量的大幅变化所造成的:花都3月成交面积比2月的6.39万平方米高出7.43万平方米,增幅高达116.28%,这样的涨幅可以称为“井喷式增长”。而其它主要区域的成交量则有不同程度的下降。通常来说,2月花都成交量不应那么少,而3月花都成交量又不应那么多;换言之,2月整体均价不应当这么高,而3月整体均价又不应如此低,其中不一定是有人为的因素,但花都区数据存在汇总不及时或不准时是很有可能的。

  另外,股市、基金近期看好也是影响广州房价下跌的重要因素。黄福新说,目前,国内流动性资金过剩,由于股市行情不断看涨,吸引了大量资金注入股市;同时,国家对房地产调控的层层加码,政策落实严格,使许多投资者停止了对房地产的投资,转而投资股市。可以说,是股市“救”了房市,使房价有所回落。

  业内人士认为,不能否认种种宏观调控政策的出台和落实对这次广州房价下降起到了一定的作用。但这种作用是有限的,因为政策从颁发到生效需要时间,不可能像外界所说的,市长一句话说要降,房价就马上降的。房价下降,政策因素的影响所占比重很小,其作用主要在于它影响了市民的消费心理预期,无论是市长说要降房价,还是“广七条”的出台,都使消费者改变了原来认为房价只升不降的看法,让其产生了观望的情绪。

  韩世同认为,3月广州楼市“价量双降”只是一种表面上的、结构性的变化,楼价其实并没有出现真正的实质性的下降,但这也极有可能是市场将要出现逆转变化的一种先兆或一个开端。

  听到每平方米700元降幅的消息后,苦苦观望楼市多时的广州市民李俊听讯后满心欢喜地再次跑去珠江新城看楼,结果失望而归。楼盘价格坚挺,有的房价甚至比自己2月去看时还高出了不少,数据与现实的巨大反差让李俊既困惑又郁闷。李俊说,感觉上是被数据“忽悠”了,城中心的房价还在往上涨,这样的房价“下跌”就像一个数字游戏。

  业内人士指出,700元是一个平均概念,是指广州全市十区一手住宅均价的平均下降额度。黄福新说,房屋均价这个数据本身并不十分科学合理,其计算方法是用一段时期内一定的房屋交易总额除以交易面积得到的数据,这种计算带有一定的笼统性,存在结构性问题——不能保证高、中、低档房屋所占比例保持一致。韩世同认为,太复杂或公众看不懂的数据其实没有价值和意义。建议参照股市统计分析方法,在均价基础上建立和完善房价评估体系。

  由流动性支撑起来的高价位不可能持久

  对广州房价下降的热议尚未平息,广州媒体近日又爆出了广州国龙大厦开发商涉嫌重复抵押、一房多售、发放假房产证,百余名业主权益受侵害的事件。开发商已经一走了之,但有关部门的监管责任是否到位,银行放贷把关是否尽责这些并不新鲜的话题又被重新提起。

  楼市火热,市民投资热情很高,往往忽视了对投资风险的评估和防范。根据《2007广东房地产蓝皮书》公布的数据,2006年广东省房地产开发资金结构有较大调整,其中国内贷款、外资的增幅均超过六成,自筹资金占的比重下降。有专家指出,房地产企业过于依赖国内贷款、定金和预付款,一旦金融政策调整,会出现开发风险。

  业内人士透露,目前金融机构普遍流动性过剩,存在信贷扩张的冲动,部分银行甚至出现为争房贷客户而违规的行为,比如在没有达到真实预售条件下提前发放按揭贷款,或者采取先发贷款再补等级的方式,发放按揭贷款等。对此,中国人民银行广州分行货币信贷管理处副处长张清山指出,这些违规行为虽然“简化”了贷款手续,容易吸引客户,但是加大了信贷风险。

  仲量联行亚太区董事陈立民表示,楼市、股市快速上涨,归根结底是流动性过剩的结果。在高增长、低通胀格局不变的前提下,民间资金将持续抢滩投资市场,过剩资金同时挤向楼市、股市这两个市场,推高了价格的同时也增加了风险。由流动性支撑起来的高价位不可能持久,我国的金融体系尚不健全,尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂产生的危害。

  专家提醒,房地产供不应求,房地产价格突飞猛进之际,往往也是房地产泡沫最容易形成之时。10年前香港房地产泡沫破灭的惨相提供了前车之鉴,“负资产”一词(房产实际价格低于所借的银行贷款,超出部分为无抵押的负债)便产生于此。有一种说法,当时香港每位业主平均损失267万港元,十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”,损失惨重,令人惊心。

  投资型买家担心“炒楼炒成房东”

  目前对广州房价的讨论无法获得统一的观点,但广州楼市有所降温的微弱迹象仍然带给市民不少希望。在未来的几个月里,广州房价会否“量升价降”,会否成为2007年广州楼市的拐点,乃至成为全国楼市降温的风向标?

  韩世同表示,目前广州楼价已经过高,市场缺乏有效购买力的支持,楼价必须回调才能适应和形成市场的有效需求。如果进一步增加土地供应量,尤其是中小户型和中低档住宅用地,增加普通住宅的有效供应,供应量增加了,再加上舆论报道的引导和监管,消除民众对房价只涨不跌的恐慌心理,那么广州楼市是很有可能出现“量升价降”的。

  也有专家认为,3月广州房价下降对楼市的发展影响不大。黄福新说,3月是房地产销售淡季,推出的新楼盘较少,加上郊区低价楼盘交易量增长,拉低了全市均价。预计4月的均价可能与3月持平,但进入5月销售旺季后,房价上涨的可能性很大,有可能超过2月的水平(7729元/平方米)。当然如果郊区推出更多的低价新盘,房价也有可能会被继续拉低。

  倘若房价继续下降,想必最感欢欣雀跃的当属准房奴们了。李俊说,在不断遭受涨价打击之后,他仍然选择苦苦观望。尽管数据与现实之间有巨大的差异,但房价下降起码是一线曙光。如果今年房价真的能够降下来,他就有可能住上新房了。

  相对于李俊的激动,年初刚买了房子的韩钰则对降价的反应平淡。相反,她对于房价下降可能导致的现有房产的贬值,还有一点担心。韩钰说,房价下跌后,她要支付给银行的利息并不会减少,会出现资产贬值的情况。

  韩世同认为,楼价小幅回落到合理的区间,能够促进房地产市场正常健康地发展,对整个房地产市场都有利好。适度的房价下降,能够启动大量有效需求,形成购销两旺的局面。目前“价量双降”并没有什么值得高兴的,关键还是要“量升价降”。

  房价下降,有人欢喜有人忧。与准房奴们的殷切期待相比,利益与房价紧密相连的发展商和投资性买家则恐怕要暗自担忧了。业内人士表示,如果房价真的降下来,房地产市场将结束暴利的局面,开发商的收益也将减少;投资型的买家则可能因手中房产贬值而“炒楼炒成房东”。

  不过也有专家表示,由于广州楼市仍以刚性消费需求为主,外资买房炒楼现象少,房地产泡沫小,因此不会出现当年香港房地产泡沫破灭,房价暴跌的惨烈场面。



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