薛建雄

　　乍暖还寒的天气，并没有阻止住上海楼市逐步复苏的步伐。在开发商逐步加大推盘力度下，3月第一周的楼市成交出现了小阳春，成交量环比上涨76.6%，在成交量快速上涨的同时，房价也持续稳步走低，让购房者的心中也一阵温暖。

　　本周初回暖的天气，让从春节前一直憋到现在的开发商有了推盘时机。本周新推房源的楼盘数，从春节期间的每周5个增加到了13个，新增供应面积也达到20.76万平方米。这些急于推房的楼盘中，不乏优质房源，以至这些天略显寒冷的天气都没能压住楼市回暖的势头。

　　据天天房展网(www.ttfz.net)研究中心监测的数据显示，3月第一周(3.1~3.7)上海商品房(剔除配套房、动迁房)共成交2317套，成交面积28.15万平方米，环比大幅上涨76.6%。但由于本周推盘的房源主要集中在外环以外，从而导致了成交均价的下滑，环比上周下跌2.5%，仅为9097元/平方米。

　　带动本周楼市回暖的主要力量依然是住宅产品。本周住宅成交1912套，面积23.96万平方米，占总成交面积的比重高达85%，远高于年前70%左右的水平。在住宅成交量快速上升的同时，均价却出现了快速下滑，环比上周跌1%，更是比年初至今的均价低4.6%。住宅已占整体楼市成交量的绝大部分份额，其成交价格的下跌直接影响到了全市房地产价格走势。

　　近期，上海住宅成交价格一路下滑，成交楼盘所在的区域逐步外移是主要原因，同时政策因素也有一定的关系。

　　如今，全国“两会”正在召开，高企的房价已成为民生三大问题之一，受到与会人大代表的一致关注。有不少人大代表、政协委员指责地方利益团在近三年的地产调控中通过各种手段“变通”抵制中央政策，并提出了“问责”地方政府的各种建议。温总理在政府工作报告中指出，我国人多地少，房地产不能盲目消费、超前消费，而只能采取适度消费这一具有中国特点的住房建设和消费模式。这一说法，暗示了“90/70政策”实施的必要性。

　　同时，“物业税”也是本届人大审议的内容之一，政府的调控决心不容低估，因此上海楼市价格一路走低与政策因素不无关系。

　　从实施政策来看，中央在三年的地产调控经验中总结出了在控制房地产投资投机的同时，要抑制一些富人对住宅的超额、超前消费。从而极力推广廉租房、大建经济适用房、控制新建住宅套型面积，以抑制高房价、保障国民居住权。

　　在这一背景下，近期上海楼市的成交特点是，维持高价的楼盘多数无成交业绩，部分交通方便、适宜自住、性价比高的楼盘则成交活跃，尤其以即将通车和新开工地铁沿线的楼盘表现最为突出。随着3月1日轨道交通11号线的开工，上海已通车和在建的地铁达11条之多，为市民购买郊区低价房开设了便捷通道。

　　(作者系天天房展网研究中心分析师)