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经营青岛“变形记”

http://www.sina.net 2007年01月18日 10:14 21世纪经济报道

  蒋培宇

  天壤之别

  摩天大楼林立,一派繁华景象;而24年前,这里满是菜园和农舍。这就是青岛市市南区香港路的前世今生。

  而青岛变化之大,除了城市的东部面貌,还有房价。1999年前,香港中路两旁的商品房,最贵的在3000多元/平方米,现在,单价早已突破一万元/平方米。

  青岛市的房价在1999年苏醒,2000年抬头,2001年开始大跃进,此后驶入疯涨轨道。

  青岛市统计局发布的信息表明,1999年1—4月全市住宅商品房均价为2067元/平方米,而到2006年上半年,住宅商品房均价则飙升至6288.2元/平方米。

  2003年以来,房价涨幅一直稳定在两位数,即使在宏观调控期间,涨幅在略微徘徊至一位数后,随即反弹至两位数。而在过去几年,青岛房价涨幅常常排在全国前列。

  最为青岛人熟知的事,是北京申办2008年奥运会成功,青岛击败大连成为协办城市。消息传来,青岛市沿海地带的房价第二天每平方米应声大涨300余元,涨幅达10%。

  青岛房价高涨——或者说青岛快速发展——的这几年,也正是杜世成的仕途高峰。2000年10月,杜以山东省副省长之职兼任青岛市代市长,并在次年2月正式当选青岛市市长。2004年4月任山东省委副书记、青岛市委书记。

  围绕着青岛高走的房价,本报记者深入调查、发现了这样一个发展路径:高房价拉动青岛进入GDP大市。而支撑这条路径的理念是——经营城市,这个理念一度在中国各地大行其道。

  于是,人们见到了目前繁荣的青岛市,另一个浮在表面的是,青岛市民对高房价的抱怨。

  经营青岛

  2001年,杜世成当选青岛市长后,提出了“经营城市”的设想。根据当地报纸发表的杜世成的论文《青岛市经营城市的理念设计和实践创新》,杜世成认为,我国的城市要想在社会主义市场经济条件下迈入健康发展的轨道,必须进行观念的转变,树立经营城市的理念。

  青岛市走上这条路,似乎也确有苦衷。

  此前,青岛城市建设主要靠政府财政投入,但市财政并不宽裕。自1993年以来,青岛市每年都有大量财政赤字,为筹措基础建设资金政府惟有贷款,比如1998年青岛市用于基础设施的投资额为70.2亿元,其中国内贷款近16亿元,每年的负债利息达到1亿多元,这无形中加重了今后再投入的难度;而当时全市的基础设施未完工程尚需投资50多亿元,在建总规模达到150多亿元。另外,青岛市是2008年北京奥运会的协办城市,与奥运会相关的基础设施投资缺口达200亿元左右。

  面对巨大的资金缺口,有限的财政资金已是无能为力,仅靠贷款显然也难以为继。

  面对如此窘况,青岛市明确表示,奥运会资金筹措要靠市场化手段解决,其中重要一项就是土地出让收入。

  “城市土地是城市赖以生存和发展的基础,是重要的国有资产。经营城市土地是经营城市的主要内容,也是城建资金的主要来源。”青岛市有关部门在一份有关经营城市的报告中说。

  在此背景下,青岛市把目光转向了城市土地这一重要的国有资产上。2002年,杜世成成为青岛市委书记,正式主政青岛,开始将“经营城市”付诸实施。当年,青岛市举办了“城市经营促进周”,土地拍卖开始大规模进行,几天就获得土地出让金近5亿元,超出起拍价近60%。在杜世成看来,青岛的一砖一瓦都可纳入政府经营范围,结果青岛五四广场的一座公厕拍出了数十万元的天价。

  随后青岛市出台了《青岛城市资产经营实施意见》,各区市陆续成立城市资产经营管理中心,重要内容之一就是拍卖土地。

  政策转变,市场情势立变。在杜世成正式经营城市之前,青岛房价年涨幅在5%以内,而到大规模“经营城市”的2002年即升至7.6%,此后一路高升,涨幅未下过10%。

  GDP大市

  房价暴涨,大幅拉动青岛GDP增长。

  青岛市曾算过账,一元固定资产投资就可产生1.4元GDP,而2001年以来至2005年,占固定资产投资首位的是房地产,比例为1/3左右。房地产业由此变成支柱产业,对GDP的拉动作用明显。

  在房地产火爆的年月,青岛的GDP也水涨船高,1997—1999年,是青岛房地产逐渐苏醒期,GDP的增幅在13%左右,房地产在2000年全面启动后,青岛GDP增长迈入大步跨越期,从2000年至2005年期间,增幅最低为13.7%,最高为16.9%,为1993年以来最高纪录,但这一纪录估计要被2006年的GDP增长幅度刷新,该年增幅预计超过17%,GDP超过3000亿元。

  青岛因此迈入全国GDP大市。

  “我市土地成交价格的不断攀高,从很大程度上刺激了房地产开发商乃至购房者的神经,激发了开发商的积极性,动摇了购房者期待降价的心理预期,进而推动了房屋销售价格的持续走高。”青岛市有关部门在一份报告中这样评价地价和房价的关系。

  即使在宏观调控期间,青岛市仍未减缓推动房价的力度。

  青岛市一位官员称导致青岛楼市疯狂状态的,“炒房不是根本”原因,而与青岛市的微妙控制有关。

  “按照一般的市场规律,增量房源应略大于存量房源,只有这样房屋交易价格才能稳定乃至下降。”这位官员认为,造成青岛房价高企的一个重要的直接因素是“新增量房特别是中低价位房源长期供给不足”。

  比如,2006年1—6月,青岛市内四区发放商品房预售许可证仅19个(其中限价商品房预售许可证1个);批准预售面积为50.94万平方米,同比减少57.25%,其中住宅面积为40.04万平方米,同比减少60.22%;商品住房销售5104套,同比减少37.88%。

  不仅新上市房源被人为控制,土地拍卖在宏观调控期间也呈现减少趋势,这进一步遏制了房源增长,使房价难以平抑。结果宏观调控以来,青岛市的房价增幅继续保持两位数。

  但这种增长却受到外界质疑。

  青岛市委党校一位教授撰文指出,2003年青岛市的建筑业GDP是112亿元,房地产业GDP是71亿元,两项合计183亿元,占当年GDP总量的10.3%,“这正是青岛害怕房价下降的根本原因”。

  对于高房价,杜世成的看法是,不能人为打压。杜世成是经营城市理念的积极实施者,他认为经营城市的重要目标是城市的保值和增值。有关人士指出,所谓的增值保值,具体就体现在GDP的高增长上,而这和房地产的高价位运行密不可分。

  上述教授认为,在高房价的压力下,青岛人的生活水平实际下降了。因为青岛的GDP主要是靠投资实现的,以2003年为例,青岛最终消费对GDP贡献只有35.9%,而同期全国约60%,全世界约为80%,“也就是说,青岛的GDP不是靠消费拉动的,所以,青岛的GDP与全国和世界相比,远远不能反映青岛人的真实生活水平和收入水平。”

  这正是民怨的来源。

  高价推手

  到过青岛的人,几乎都会问:“青岛市的房价为什么这么高?”

  当地政府和开发商给出的解释有三条:一是土地存量减少;二是市场供需紧张;三是青岛国际大都市定位。

  熟悉青岛的人知道,市南、崂山区滨海地段,确已基本无地可开发,但市北、四方和李沧尚有大片旧城区需要改造,黄岛、城阳尚有大量土地。

  “地荒论主要指市南、崂山区狭长的滨海地带而言,对整个青岛市实际并不成立。”一位房地产开发商评论说。

  至于市场供需紧张说法,青岛市迄今为止仍存在的空置商品房就说明了问题。另外,青岛市近期刚刚推行的限价房,销售时并未出现预期的火爆场面。

  青岛市有关政府部门认为,青岛市房地产供需紧张主要体现在结构上,大户型、高档房空置较多,针对中低收入的小户型较少。空置房在东海路上较多,晚上驱车沿此路行驶,路旁的滨海高档住宅区很多是黑灯瞎火,没有几扇窗户是亮着灯的。这些房屋大都挂着灰色的遮阳帘,室内还未装修。

  实际上,青岛楼市持久火爆,除去住房制度改革,还与另外两个地方政策因素紧密相关。

  第一是棚户区大规模改造,制造了大量的住房市场需求。1998年青岛房地产业增势平缓,一年之后大相径庭,出现空前发展局面。这一年(1999)由于是实施“三年解困”棚改政策的最后一年,青岛市加大异地安置与就地安置相结合的力度,分别完成浮山后二期、东西仲小区、威海路一期等工程。结果房地产投资达到63亿元,为历史最高点,占全市固定资产投资的比重为28.6%,提高5.7个百分点,比上年同期增长43.8%;商品房屋销售面积达到236万平方米,比上年同期增长32.5%。

  房价的另一推手是土地拍卖。

  土地交易进入拍卖程序后,价格完全受市场供求关系左右,政府拥有强大的议价权,加之近年国家政策调控,青岛市收缩土地供给和清理整顿土地市场以及拆迁费用加大,使土地拍卖价格不断攀高,仅以2005年看,青岛市用于住宅建设的部分拍卖土地,成交价均大大高于起拍价。

  当地房地产部门的调查表明,青岛市部分楼盘的土地价格已占到房价的50%以上。土地价格的高低则直接左右着房价。

  以青岛市在山东省的经济龙头地位,其全省第一的房价水平当之无愧,但其较低的收入水平,却让普通老百姓在节节攀升的房价面前感到高处不胜寒。

  以房价增速最快的2003年为例,当地统计部门测算当年居民的家庭年收入与楼价比基本维持在1:13.7左右。青岛市统计部门在一份分析报告中说,这“虽然不能完全与国际上3—6倍的标准对应相比,但与南方一些城市的差距较大,显然,我市房价对众多工薪阶层而言,一时难以承载。可以预见,当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后,房地产市场很可能会出现消费断层”。

  另一方面,经营城市的土地出让金收入,并没有明显地投入到解决民众的低价住房需求上。青岛市统计局早在2004年的一份报告中就认为,房价上涨对普通市民的压力加大,以价格最便宜的经济适用房为例,其价位已逼近北京经济适用房价格,“这对于年人均收入仅为10075元、远远不及北京的青岛市民来讲,经济房并不怎么‘经济’。”

  在2006年之前,青岛市仅在市内四区推行廉租住房保障工作,5年惠及的用户数为3019户,平均每年惠及600户。青岛房价高企土地升值,政府从土地拍卖中获益丰厚,但在2006年以前,土地收益并未流向经济适用房和廉租房项目。

  杜世成落马后,中纪委和山东省都对青岛几年来的发展成绩给予肯定。



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