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中关村两土地搁置的尴尬:供需相对饱和

http://www.sina.net 2005年09月23日 16:01 第一财经日报

  区域市场供需相对饱和

  在对中关村土地市场遭遇尴尬的分析中,中关村写字楼商会指数监测办公室调研认为,造成中关村商务写字楼市场趋于饱和的主要原因还是近两年来写字楼的密集供应,超过了短期内市场的基本需求。

  从2005年第二季度中关村写字楼指数分析报告来看,中关村商务楼市场呈现租金和售价指数双双下跌态势。租金指数持续上季度小幅下跌态势但同时下跌幅度继续减小,同时售价指数止住了上扬的态势,并略有下降,但下降幅度不大。第二季度租金指数为92.60点,比上一季度下降0.07点,下降幅度减小(上季度租金指数的下跌幅度为0.09),参考平均成交租价为每平方米3.90元/天;售价指数为99.78点,比上一季度下降0.04点(上季度售价指数为99.82),参考平均成交售价为10057.7元/平方米。

  显然与上个季度相比,第二季度租金指数持续了上个季度的继续下滑态势,而售价指数结束了一连三个季度以来的上涨趋势,首次出现了下跌,区域发展前景难料。

  据利德国际大厦规划总监徐刚介绍,目前中关村主要包括辉煌时代大厦、中关村金融中心A座、首创CEO拓展大厦、1+1大厦等甲级写字楼项目竞争较为激烈,而今年海淀区的写字楼和商住公寓的总体放量为57万平方米,其中中关村西区写字楼放量约31万平方米,这对市场将是一个考验。楼市发展暂落低谷

  据更宏观的数据显示,2003年~2004年,中关村地区写字楼面积增加了140万平方米,而2005年还将有80万平方米左右的写字楼进入,如何面对区域内高空置率等难题,北京科技园置业股份有限公司市场总监周建平认为,这主要与区域环境和产业调整有关。

  “中关村以前主要以研发机构、电子物流贸易等为主,投放的物业也主要针对他们;而目前,新投放的物业水准相比以前有很大的变化,无论品质、还是客户群体的定位都产生了一个质的飞跃。”周建平举例说,以前主要针对电子类、研发等小企业,而如今的物业比较适合大中型企业。而针对客户群体的调整,需要一个过渡适应期,目前正是处于这一过渡阵痛阶段,因而导致了写字楼空置率上升。

  “而对于一些较大规模主营业务企业入驻开发中关村项目,显然对于区域经济产业升级和推动地产市场是一种利好,各方都乐见其成。”

  从近期中关村商务楼供应市场看,已没有新上市楼盘。供给方面的供应主体依然是2004年以来,集中上市写字楼未能被市场消化的存量面积,供应主体以甲级写字楼为主。而相对于以往的旺盛需求,近期市场的消化能力仍显疲软态势。在宏观调控的大环境下,区域市场阶段性需求在短期内饱和,市场发展暂时处于低调状态。

  对于区域未来整体市场,业内人士普遍谨慎地认为发展将维持现状,短期内难有转变。自第二季度开始,中关村写字楼的租金和售价指数的双双下跌,在一定程度上体现了中关村地区写字楼市场的发展暂时性进入了低谷的现状。

  “今年内,中关村的写字楼市场在供给方面不应再有大规模的放量供应,基本会维持现状,需求方面会因为政策利好而增加一些有效的投资性需求但不会太大,楼市将继续为下一轮的发展蓄势,而新的开发力量的介入,无论对于地产运营还是区域经济来说,都是一件好事,换换脑筋。”张瑜表示。



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